Eigentumswohnung in sehr guter Lage Köln-Sülz (beliebtes Universitätsviertel). 63 m² im 5. OG rechts, leerstehend, mit Keller K 29. Verkehrswert 260.000 € entspricht 4.127 €/m². Nachhaltige Nettokaltmiete laut Gutachten 9.828 € p.a. (13,00 €/m²), saniertes Mietpotenzial realistisch 14-15 €/m². Liegenschaftszinssatz 2,0% signalisiert gute Ertragskraft. Bodenwertanteil ca. 14% (Miteigentumsanteil 214/10.000 an 1.736 m²) bildet solide Wertuntergrenze. Keine Baulast, keine Wohnungsbindung WFNG NRW - vermietungsfrei. Risiken: baulicher Zustand nicht detailliert dokumentiert, ZVG-typische Unsicherheiten (Räumungskosten, versteckte Mängel, Überraschungen im Termin), 5. OG ohne Aufzug, Wohn-/Bürogebäude (gemischte Nachbarschaft). Bietobergrenze 190.000 € (ca. 73% des Verkehrswerts) ermöglicht Sicherheitspuffer für Renovierung (~20-25k), Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5% NRW, Notar, Gericht) und Gewinnmarge.