KERNFAZIT: Erbbaurecht-Anteil (174,196/1.000 MEA) an einem Ladenlokal mit Lager und Nebenräumen in Schwerte, Märkische Str. 44. Verkehrswert laut Gutachten 253.000 EUR. KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: (1) Keine Innenbesichtigung möglich - Bewertung basiert nur auf Außeneindruck und Angaben des Beiratsvorsitzenden = massive Substanz-Ungewissheit (Bauschäden, Innenausbau-Zustand, Haustechnik, Altlasten unbekannt); (2) Erbbaurecht statt Volleigentum = Bodenwertanteil gebunden, laufender Erbbauzins, begrenzte Nutzungsdauer; (3) Akuter Leerstand = sofortige Anschlussvermietung erforderlich, Mietausfallwagnis; (4) Einfache Geschäftslage innerhalb reiner Wohnsiedlung = eingeschränkter Kundenkreis, eingeschränkte Branchen (Büro/Dienstleister, Nahversorger); (5) Schwerte-Mitte mit Strukturwandel im Einzelhandel = angespannter Gewerbemarkt. POSITIV: Gute Verkehrsanbindung (1,8 km zur Stadtmitte, 1,7 km zur A1), Bahnlinie in 50m, intakte Wohn-Infrastruktur. CHANCEN: Bei saniertem Zustand und stabiler Vermietung an solventen Mieter (z.B. Versicherung, Steuerberater, Praxis) moderate Rendite möglich. BIETOBERGRENZE 165.000 EUR (ca. 65% des Verkehrswerts) - aggressive Abschläge wegen Erbbaurecht (~15%), fehlender Innenbesichtigung (~10%), Leerstandsrisiko (~10%). Maximales Gebot bei 175.000 EUR nur bei Vor-Ort-Inspektion und geprüftem Erbbauzins-/Restlaufzeit-Vertrag tragbar.