ZVG-Objekt im Aufhebungsverfahren einer Gemeinschaft: Bewertungsobjekt 1 ist ein freistehendes Zweifamilienhaus (Wfl. ca. 144 m², unterkellert, EG + ausgebautes DG, Restnutzungsdauer ca. 35 J., 2 Garagen) auf 1.079 m² Grundstück in 53347 Alfter-Heidgen. Verkehrswert 454.000 EUR, davon Bodenwert 328.415 EUR (72,3 % Bodenwertanteil – sehr hoher Sicherheitspuffer). Zusätzlich gehört ein baureifes Nachbargrundstück (542 m² à 410 €/m² = 217.000 EUR) zum Verfahren (Gesamtwert 671.000 EUR). Aktuell EG eigennutzt, DG leerstehend → effective Kaltmiete IST = 0. Rohertrag im Gutachten 18.720 EUR/Jahr (1.560 EUR/Monat; ~10,83 €/m²) entspricht der nachhaltig erzielbaren Marktmiete bei Vollvermietung. 60.000 EUR Mängelabschlag für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale signalisiert deutlichen Instandhaltungs-/Sanierungsstau (alte Bausubstanz, vermutlich veraltete Haustechnik, energetisch schlecht). Liegenschaftszinssatz nur 2,3 % – spricht für stabilen, aber günstigen Markt. Makrolage Alfter: suburbaner Raum Bonn/Rhein-Sieg mit guter Nachfrage, allerdings kein Premium-Standort. Strategische Empfehlung: Selektiv auf Hauptgrundstück bieten – Bietobergrenze 317.800 EUR (= 70 % des Verkehrswerts von Objekt 1). Bei 7/10-Quote erzielt man ca. 5,9 % Brutto-Mietrendite (Faktor 17) – wirtschaftlich grenzwertig, Bodenwert bietet starken Sicherheitspuffer. Bei Erwerb beider Objekte gemeinsam Bietobergrenze 469.700 EUR, dann aber faktisch nur ca. 4 % Brutto-Rendite (da Bauland kein Mietertrag). Risiko: Mietnomadentum unwahrscheinlich (kein aktueller Mieter), aber Kosten für Sanierung 50-80 TEUR einkalkulieren. Verkaufsempfehlung: Hauptgrundstück solo erstehen, Bauland nur annehmen, wenn im Paket unter 7/10 Gesamtwert.