Einfamiliendoppelhaus in Köln-Niehl mit 115 m² Wfl. auf 154 m² (neu vermessen 197 m²) Grundstück. Verkehrswert lt. Gutachten 355.000 € (Bodenwert 268.000 €, Gebäudewert nur 98.000 €). Sehr hoher Bodenwertanteil von 75% sichert den Investmentwert grundsätzlich ab. KERNRISIKO: Es besteht KEINE dinglich gesicherte Zuwegung – Zufahrt erfolgt nur über Nachbargrundstücke (1799/152 und 3546) ohne eingetragenes Wegerecht. Das Wegerecht ist nur zugunsten des Nachbargrundstücks Hermessgasse 106 eingetragen. Es muss auf Notwegerecht gem. § 917 BGB zurückgegriffen werden, was im Streitfall zu Entschädigungsansprüchen und Rechtsunsicherheit führt. Zudem besteht Grenzbebauung im Westen (südliche Wand nur 0,5 m von Grenze entfernt). Mietsituation gespalten: Hermessgasse 110 unbewohnt, 110a bewohnt – einseitiges Vermietungs-/Kündigungsrisiko. Gebäudewert von nur 98.000 € deutet auf älteren, sanierungsbedürftigen Bauzustand hin. Rohertrag 16.800 € p.a. (Ertragswert 362.000 € bei 2,0% Liegenschaftszins). Bruttoanfangsrendite ca. 4,7% – für Köln-Niehl ordentlich, aber Risikoabschlag wegen Erschließungsproblematik notwendig. BIETOBERGRENZE 250.000 € (rd. 70% des Verkehrswerts) – berücksichtigt Erschließungsrisiko, Sanierungsstau, ZVG-Komplexität und Mieterrisiko. Darüber hinaus: Prüfung Notwegerecht, katasteramtliche Grenzvermessung (Grenzbebauung!), Klärung Mietverhältnis 110a zwingend erforderlich.