Einfamilienhaus Baujahr 1958 in Hainburg/Klein-Krotzenburg (gute Wohnlage im Rhein-Main-Gebiet, Anbindung an Frankfurt). 99 m² Wfl. auf 324 m² Grundstück, zzgl. Nebengebäude (BJ 1971, ehem. gewerblich). Substanz: Massivbau, voll unterkellert, Satteldach, ausgebautes DG. RND nur noch 21 Jahre (GND 80 J.) – deutlicher Wertabschlag. Erheblicher Reparaturstau: keine funktionsfähige Zentralheizung (nur behelfsmäßige Pelletheizung), Elektro/Sanitär/Fenster erneuerungsbedürftig, DIY-Maßnahmen seit 2019 mit handwerklichen Mängeln. Positiv: hoher Bodenwertanteil (52,3% = 136.080 EUR), freistehend, gute Mikrolage. Bodenwert bildet sicheren Wertpuffer. Ertragswert (224.000 EUR) liegt deutlich unter Sachwert/Marktwert – Wert wird primär über Boden getragen. Für ZVG-Investor entscheidend: 70%-Schwelle (182.000 EUR) liegt deutlich über Bodenwert, Sanierungskosten für Heizung, Elektro, Sanitär, Fenster mit mind. 50.000-70.000 EUR zu kalkulieren. Bietobergrenze 175.000 EUR (zzgl. Nebenkosten/Steuern ca. 12-15%) – bei 70%iger Zuschlagswahrscheinlichkeit noch ausreichend Marge unter Marktwert nach Sanierung. Klassischer 'Value-Add': kaufen, kernsanieren, vermieten oder weiterverkaufen.