Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer): Straßburger Straße 26, 28, 30, 44623 HerneBei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um eine Wohnung (Wohnungseigentum Nr. 2 des Aufteilungsplans). Die zu bewertende Wohnung befindet sich im Erdgeschoss rechts des viergeschossigen Mehrfamilienhauses zuzüglich Staffelgeschoss Straßburger Straße 30, welches zusammen mit den beiden Mehrfamilienhäusern Straßburger Straße 26 und 28 in Herne eine Wohnanlage bildet. Insgesamt besteht die Gesamtanlage, laut vorliegender Teilungserklärung, aus 26 Wohneinheiten.Die Räumlichkeiten der zu bewertenden Wohnung teilen sich, laut vorliegender Teilungserklärung, auf in Vorraum mit Garderobe, Abstellraum, Küche, Diele, Bad, Kinderzimmer, Elternzimmer, Wohnzimmer und Balkon. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 85 qm.Im Rahmen der Begutachtung erfolgte keine Innenbesichtigung der Wohnung.
Eigennutz-EG-Wohnung (ca. 70-75 m², Bj. ca. 1970er) in 26-Parteien-Wohnanlage Herne (Ruhrgebiet, einfache Wohnlage). Substanz wertbeeinflussende Risiken überwiegen: 1) Keine Innenbesichtigung möglich – Zustand, Ausstattung, Haustechnik, Feuchtigkeitsschäden unbekannt (hohes Überraschungsrisiko). 2) Eigennutzung der Schuldnerin → Räumungskosten i.H.v. ca. 8-15 Tsd. EUR einplanen, zudem Sozialklausel/Schutzrechte möglich. 3) Baurechtlich nicht genehmigter Glas-Balkon-Verschluss → ggf. Rückbauanordnung. 4) Kein Energieausweis, keine Kanaldichtheitsprüfung → Hinweis auf Modernisierungs-/Sanierungsstau. 5) Lage Herne: schwacher Mietmarkt, niedrige Kaufpreise, hoher Leerstand in Bestandsbauten. 6) Bausubstanz aus den 1970ern → mittelfristig energetische Sanierung (GEG-Anforderungen) erforderlich. Vorteile: Erdgeschoss mit Gartenzugang, Miteigentumsanteil solide, Gesamtanlage 26 WE = professionell bewirtschaftbar. Bietobergrenze konservativ bei 62.000-68.000 EUR (≈ 65-70% des geschätzten Marktwerts) ansetzen – nur für erfahrene ZVG-Investoren mit ausreichend Risikopuffer für verdeckte Mängel und Räumung empfehlenswert. Unter 60.000 EUR ggf. als Bestandshalter mit langfristigem Sanierungsplan interessant.
Potenzial: Schwach
Risiko: Hoch
MW: 95.000 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
5.8 €/m²
> 7.5 €/m²
420 €
> 540 €/Monat
Rendite
70% MW: 7.59%
· Multi: 18.85x
Bietobergrenze
65.000 €
Bodenwertanteil: 17%
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