Freistehendes EFH mit PKW-Fertiggarage in Alpen-Menzelen (Kreis Wesel/NRW), 331 m² Grundstück, Wertermittlungsstichtag 23.10.2025, festgesetzter Verkehrswert 388.000 € (Bodenwert 36.800 € = rd. 9,5 %, Sachwert 388.000 €, Ertragswert 395.000 €). Zwangsversteigerung (Amtsgericht Rheinberg, 3 K 21/25) nach Insolvenzverfahren (607 IK 146/23) – erhöhtes Risikoprofil. Keine Innenbesichtigung erfolgt, daher baulicher Zustand nur eingeschränkt verifizierbar (Annahme: mittlere Ausführungsqualität, baulich intakt/schadensfrei). Keine öffentlichen Mietbindungen/Wohnungsbindungen. Lage: ländlich geprägter Ortsteil Menzelen, eingeschränkte Infrastruktur, schwacher bis moderater Mietmarkt. Kernfazit: Standard-EFH in ländlicher Lage, Substanzwert entspricht Marktwert, Ertragswert leicht darüber – klassischer ZVG mit Risikoabschlag erforderlich. Bietobergrenze konservativ bei ca. 255.000 € (rd. 65 % des Verkehrswerts) zur Kompensation von Zustandsrisiken, Renovierungsstau-Risiko (Innenbesichtigung fehlt) und typischem ZVG-Abschlag. Eine Innenbesichtigung sollte vor Gebotsabgabe zwingend erzwungen werden (Zwangshypothek/Ordnungsmaßnahmen prüfen).