Mehrfamilienhaus in Mörfelden-Walldorf (64546, Schafgasse 26) mit 320 m² Wohnfläche auf 284 m² Grundstück, Baujahr 1960, zzgl. 50 m² BGF Nebengebäude. Verkehrswert 543.000 € (Bodenwert 241.400 € / 44,5 % Anteil, Sachwert 531.942 €, Ertragswert 543.218 €). Bruttomietrendite 7,29 % ordentlich, Nettorendite nur 5,46 % bei sehr hohen Bewirtschaftungskosten (25,09 %). 3 Parteien vermietet, kein Verwalter, keine Baulasten. POSITIV: Hoher Bodenwertanteil (~44,5 %) als Sicherheitspuffer, gute Makrolage im Rhein-Main-Gebiet nahe Frankfurt, moderate Miete von 10,31 €/m² mit Steigerungspotenzial. NEGATIV: Gebäude 65 Jahre alt mit nur 32 J. Restnutzungsdauer – Sanierungsstau sehr wahrscheinlich (Dach, Heizung, Elektrik, Bäder, Fenster, ggf. Fassadendämmung); keine Innenbesichtigung der Wohnungen erfolgt; kein Energieausweis; fehlender Verwalter = unklare Mieterstruktur und Instandhaltungsrückstand. Sanierungsbudget konservativ 80–120 k€ einplanen. EMPFOHLENE BIETOBERGRENZE: 400.000 € (ca. 74 % VW). Darunter potenziell gutes ZVG-Investment, darüber Risiko durch Sanierungsstau und Bewirtschaftungskosten zu hoch.