Mehrfamilienhaus Baujahr 1959 mit 5 Wohneinheiten in zentrumsnaher Lage Emdens (Abdenastraße 9, ca. 350 m zum Marktplatz). Substanz deutlich unterdurchschnittlich: Hohlblockmauerwerk ohne Wärmedämmung, massiver Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, dokumentierter Uringeruch in mehreren Wohnungen und im Außenbereich (deutet auf Verwahrlosung/Kontamination hin – Schadstoff- und Geruchssanierung erforderlich). Nur 2 von 5 Wohnungen vermietet, 3 Einheiten faktisch nicht vermietbar. Der schmale Bodenwertanteil (~26 %) verschärft das Risiko, da Sicherheitspuffer bei Zwangsversteigerungen unzureichend ist. Emden ist ein strukturschwacher, schrumpfender Mietmarkt (Ostfriesland, Industrie-/Hafenstandort mit negativer demografischer Tendenz), was die nachhaltige Mietrealisierung begrenzt. Gesamtsanierung inkl. Schadstoffsanierung, Hüllensanierung (WDVS, Fenster, Heizung) und Ausstattungsmodernisierung realistisch 180-220 TEUR. Erst bei einem Zuschlag deutlich unter dem Verkehrswert ist eine risikoadäquate Rendite erzielbar. Empfohlene Bietobergrenze: 150.000 EUR (entspricht ~57 % des Verkehrswerts). Darüber kippt die Investition in eine Verlustzone.