4-Zimmer-ETW im EG/Hochparterre eines 1950er MFH, kernsaniert 2010-2012, mit ca. 87 m² Wfl., 44 m² Keller, Garten-Sondernutzungsrecht in Köln-Dellbrück (mittlere Wohnlage). Marktverkehrswert 410.000 € (rd. 4.713 €/m²). Positiv: zeitgemäßer Modernisierungsstand, solide Raumaufteilung, S-Bahn-Anschluss (500 m), gute Infrastruktur. Negativ: ERHEBLICHE Risiken - (1) Eigennutzung durch Schuldner (Räumungsrisiko mit Sozialklausel/§ 74a ZVG), (2) Instandhaltungsstau im Sondereigentum, (3) Wohnungsbindung nach WFNG NRW (Mietpreisbindung, dauerhafte Erlösminderung), (4) Verkehrslärmpegel 65-69 dB(A) an der Diepeschrather Straße, (5) kein Denkmalschutz/Bauteil-substanz aus 1950ern. Rendite unter Berücksichtigung der Bindung nur ca. 2,7% p.a. (brutto). Empfehlung: Investment nur sinnvoll bei deutlichen Abschlag im Bietverfahren. Bietobergrenze rd. 287.000 € (70% des Verkehrswerts); bis ca. 250.000 € wirtschaftlich darstellbar unter Berücksichtigung von Räumungskosten (~10-15k), Sanierungsstau (~15-20k) und Bindungsabschlag.