3-Zi-ETW (ca. 65 m²) im 1.OG eines 1956 errichteten Wohnhauses in Düsseldorf-Unterbilk, Gladbacher Straße 104. Solide, nachgefragte Innenstadtrandlage (2 km zur City, Nähe Hafen/Medienhafen, gute ÖPNV-Anbindung, mittlere Wohnqualität). Keine Belegungs-/Mietbindung nach WoBindG/WoFG/WFNG-NRW, kein B-Plan (jedoch §34 BauGB). Erhebliche wertrelevante Risiken: Baujahr 1956 mit nur 29 Jahren Restnutzungsdauer (deutlich abgängige Bausubstanz), Innenbesichtigung war NICHT möglich (Objekt verschlossen) → Sanierungsaufwand nur grob kalkulierbar. Baulasten (Stellplätze, Zufahrt, Kinderspielfläche) erlöschen im ZVG nicht und müssen wertmindernd berücksichtigt werden. Abt. II Nr. 1 (Leitungsrecht Stadtwerke) wird separat bewertet. Grundbuch Abt. III (Valuten) unbekannt → Finanzierungs-/Rangrisiko. Belastungswert des Rechts Abt. II Nr. 1 mindert den Erlös zusätzlich. KEINE Innenbesichtigung ist der zentrale Dealbreaker und erfordert einen deutlichen Risikoabschlag. Empfehlung: Bietobergrenze ca. 185.000 € (rund 60% des geschätzten Marktwerts), um nach Sanierungskosten (mind. 40-60 T€ für Bad, Elektrik, Fenster, ggf. Heizung) und Erwerbsnebenkosten noch eine angemessene Rendite zu erzielen. Nur für Investoren mit Erfahrung in Altbau-Sanierung und klarer Exit-Strategie (Eigennutzung nach Sanierung oder Verkauf mit Wertsteigerung). Bei geringerem Sanierungsaufwand (Bestandszustand besser als angenommen) ist eine Nachverhandlung sinnvoll. Vorsicht: Vor Gebot zwingend Gläubigerverzeichnis (Abt. III) einsehen, um Rangklarheit zu schaffen.