Mehrfamilienhaus (Baujahr ca. 1890) in Duisburg-Stadtmitte, Kölner Str. 40. Substanz Altbau, unterkellert, EG+OG+ausgebautes DG + eingeschossiger Flügelanbau (vermutlich 4 Wohneinheiten lt. 4 Klingelschildern). Verkehrswert 364.000 €, Bodenwert 129.360 € (rd. 36 % Bodenwertanteil – solider Sicherheitspuffer). Restnutzungsdauer nur 24 Jahre signalisiert deutlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. KRITISCHE PUNKTE: (1) Nur Außenbesichtigung – Innenzustand, Grundrisse und Wohnfläche unbekannt (Wohnfläche geschätzt ~300 m²). (2) Eigennutzung + 3 vermietete Einheiten, Mieterstruktur und Mietniveau nicht beziffert. (3) Gasheizung, Warmwasser unbekannt – energetisch sicherlich sanierungsbedürftig. (4) Lage Duisburg (Ruhrgebiet) – schwächeres Mietniveau, hohe Leerstandsrisiken. (5) Keine Innenbesichtigung = verdeckte Mängel (Hausschwamm, Bausubstanz, Feuchtigkeit) möglich. POSITIV: hoher Bodenwertanteil, beitragsfrei, keine Baulast/Altlast/Denkmalschutz, vier Wohneinheiten bieten Streuung. KALKULATION: Bei geschätzten 300 m² Wohnfläche und Duisburg-typischen 7,50 €/m² (ist) bzw. 9,50 €/m² (saniert) ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,4 % (saniert, 100 %) bzw. 6,6 % (saniert, 70 % Auslastung). EMPFEHLUNG: Bietobergrenze 290.000 € (~80 % VW). Darüber wird die Risikoprämie für unklare Substanz und ZVG-Kosten (Räumung, Eigennutzer, Sanierung ~80-120 TE) nicht mehr angemessen vergütet. Nur für erfahrene Investoren mit Reserven für Kernsanierung und Kündigung Eigenbedarf geeignet.