Repräsentative Erdgeschosswohnung (~239 m²) in historischer Jugendstil-/Gründerzeitvilla (Baujahr 1910/1947 Wiederaufbau) in innerstädtischer Lage Dortmunds. Positiv: großer Grundstücksanteil (3.517,10/10.000 = ca. 405 m² Bodenanteil), 4 Kellerräume, Garage, Kfz-Stellplatz, Loggia und Gartenteilfläche, 1.151 m² Gesamtgrundstück. Negativ: Energieklasse G (231,4 kWh/m²a), sehr hoher Sanierungsstau (Baumängel dokumentiert), kein werthaltiges Zubehör, aktuell eigennutzt (kein Mietertrag), großzügige Durchgangszimmer schränken vermietbare Nutzung ein, viele historische Sonderbauteile (Wartungs-/Instandhaltungsrisiko). Bietobergrenze für wirtschaftlichen Ankauf unter Berücksichtigung von Sanierung (Innendämmung, Wärmeschutzverglasung, Kellerdeckendämmung, Haustechnik) und Transaktionskosten: max. 400.000 EUR (ca. 66 % Verkehrswert). Darüber kein tragfähiges Investment. Renditepotenzial nach Sanierung attraktiv, jedoch mit deutlichem Aufwand und Risiko verbunden.