KRITISCHES INVESTMENT-HEMMNIS: Erbbaurecht (Restlaufzeit nur noch 38 Jahre bis 30.06.2048) – klassische Buy-to-Lett-Strategie NICHT umsetzbar. Banken finanzieren Erbbaurechte mit <50 Jahren Restlaufzeit in der Regel nicht (max. Beleihungsauslauf 60-70% auf den Gebäudewert, viele Institute lehnen komplett ab). Wiederverkauf massiv eingeschränkt (Käuferkreis schrumpft auf Eigenkapitalfinanzierer). Separates Garagen-Erbbaurecht nur noch 8 Jahre Restlaufzeit – faktisch wertlos, kein Cashflow-Beitrag. Innenbesichtigung verweigert (Antragsteller blockiert), Substanz und Modernisierungsbedarf unbekannt (Baujahr 1974, vermutlich stark sanierungsbedürftig). Objekt ist eigengenutzt durch Erbbauberechtigte(n) – zusätzliches Räumungs-/Nutzungsrisiko bei Zuschlag. Lage in Krefeld-Traar ist gut (gute Wohnlage), aber das Erbbaurecht-Problem überwiegt. Mietrenditen auf Marktwert-Basis (4,4% brutto bei Vollvermietung) wären zwar interessant, sind aber nicht realisierbar mangels Finanzierbarkeit. Erbbauzins von nur 120,90 DM/Jahr (veraltet seit 1984, ~62 EUR) ist nicht das Problem – entscheidend ist die Fristigkeit. Bietobergrenze konservativ bei ca. 55-60% des Marktwerts (165.000 EUR), da ohne Bankenfinanzierung und mit eingeschränktem Käufermarkt nur Eigenkapitalinvestoren in Frage kommen, was den Marktwert strukturell drückt. Finger weg für klassische ZVG-Investoren.