Solide Bestandswohnung in Top-Lage München-Schwabing (Bonner Straße 18, 80804). 2-Zi-Wohnung mit ca. 57,4 m² im 1. OG rechts, Baujahr ca. 1957, mit Loggia und Keller. Leerstand zum Wertermittlungsstichtag. Verkehrswert 573.000 € (Vergleichswert 573.000 €, Ertragswert 563.000 €, Bodenwert 420.000 €). Stärken: Erstklassische Mikrolage in Schwabing mit hoher Wertstabilität, hoher Bodenwertanteil von 73,3 % bietet substanziellen Sicherheitspuffer, 1. OG mit Loggia, kein Denkmalschutz. Schwächen: Baujahr 1957 mit entsprechendem Sanierungs-/Modernisierungsstau (Bäder, Elektrik, Fenster, Heizung), sehr niedrige Mietrendite (typisch Schwabing), hohe Hausgeldrückstände der Eigentümerseite (13.103 € für diese Einheit), äußerst geringe Erhaltungsrücklage der WEG (nur 5.500 €) – künftige Sonderumlagen wahrscheinlich. Kernfazit: Als klassische Eigennutzung oder Wertsteigerungsinvestment (Buy-and-Hold) in Schwabing interessant, aber für renditeorientierte Investoren unattraktiv. Empfohlene Bietobergrenze bei ZVG: ca. 400.000 € (rd. 70 % des Verkehrswerts) – abzüglich kalkulatorischer Sanierungskosten 40-60 k€ ergibt sich ein realistischer Maximalgebotskorridor von 380-400 k€.