Eigentumswohnung Nr. 23 (48 m², 3. OG) in Gelsenkirchen-Bulmke in einem MFH aus 1972 mit 40 WE, Bauabschnitt 1, Wildenbruchstraße 19/21. Verkehrswert laut Gutachten: 30.000 EUR. Substanz stark vernachlässigt, seit längerem leerstehend, daher hoher Bauschadenabschlag von -27.000 EUR brutto. Aufteilung weicht von Teilungserklärung ab (innenliegende Küche nicht im Aufteilungsplan), WEG-Verwaltung kooperiert nicht. Lage 'mittlere Wohnlage' in Gelsenkirchen-Bulmke (strukturschwacher Markt). Bodenwertanteil 11.567 EUR (38,6 %) bildet solide Restwertbasis. Bergbau (RAG) im Untergrund – Einwirkungen auf Tagesoberfläche laut Bezirksregierung aktuell nicht mehr zu erwarten, aber Residualrisiko. Renovierungs-/Sanierungsaufwand geschätzt zusätzlich 20-30 TEUR für marktübliche Vermietbarkeit. Kernfazit: Nur bei deutlichen Discount unter Verkehrswert wirtschaftlich darstellbar. Bietobergrenze 21.000 EUR (70 % des Verkehrswerts), aggressivere Gebote bis max. 23.000 EUR nur bei Eigenleistung und Erfahrung mit Problemimmobilien im Ruhrgebiet. Erwartete Mietrendite saniert bei ZVK ca. 13-14 %, bei 70%-Einstieg 19-20 %. Geeignet für versierte Investoren mit Handwerker-Netzwerk, Kapitalreserven und Geduld – klassisches High-Yield/Risiko-Profil.