Problemimmobilie in strukturschwacher Lage (Espelkamp, Kreis Minden-Lübbecke). DHH mit ehem. Gewerbehalle, die ohne Baugenehmigung zu Wohnzwecken umgebaut wurde – Legalisierung erforderlich, aber It. Gutachter möglich. Substanz ungepflegt, Schönheitsreparaturen überfällig, OG/DG konnten nicht besichtigt werden (Mieter nicht anwesend) – erheblicher Instandhaltungsstau und Bewertungsunsicherheit. Grundbuchbelastung: Stromleitungsrecht (-4.000 €). B-Plan: Gewerbegebiet §8 BauNVO – schränkt Wohnnutzung ein. Lage: 500m zum Zentrum, 210m Bushaltestelle, A30 ca. 27km, Flug ca. 89km – peripher. Marktwert-Schätzung ca. 280.000 € (Sachwert-Modell mit Ertragswert-Korrektur). Bietobergrenze für ZVG: max. 180.000 € (35% Sicherheitsabschlag wegen Rechts-/Substanzrisiken und schlechter Marktgängigkeit). Nur für erfahrene Investoren mit Eigenkapitalreserve und Bereitschaft zur Legalisierung/Sanierung geeignet. Mietrendite im sanierten/legalisierten Zustand bei 5-6% – Investment nur als Bestandshalter mit langfristigem Horizont wirtschaftlich.