Reihenmittelhaus in Mönchengladbach-Rheydt (Baujahr ca. 1907), 231 m² Grundstück, derzeit selbstgenutzt durch Miteigentümerin. Ungünstige Grundrisse mit gefangenen Räumen in allen Geschossen, ältere Bausubstanz mit Sanierungsstau (Heizungsrohrbruch dokumentiert, nur EG besichtigbar). Zweigeschossiger Flügelanbau + eingeschossiger Lageranbau (baurechtlich vermutlich nicht vollständig genehmigt). Lage Rheydt weniger nachgefragt, kein Denkmalschutz, keine Altlasten, keine Baulasten, Erschließung abgegolten, keine wertbeeinflussenden Abt.-II-Eintragungen. Bodenrichtwert ca. 250 €/m², BGF geschätzt ~270-290 m², Wohnfläche ca. 160 m². Ertrag aktuell = 0 EUR (Eigennutzung), nach Sanierung 7,00 €/m² erzielbar (~1.120 EUR/Monat). Empfohlene Bietobergrenze 190.000 EUR (ca. 68% des geschätzten Marktwerts) – Sicherheitsabschlag wegen Räumungsrisiko (Eigennutzung!), schlechter Grundrisse, Renovierungskosten 60-80k, Marktrisiko Rheydt und ungeklärter Baurechtslage der Anbauten. Ertragswertorientiertes Maximum ca. 12,5x Jahresnettokaltmiete = 168.000 EUR.