Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer): Am Weidenbusch 55, 57, 59, 61, 63, 65, 51381 Leverkusen, LützenkirchenLaut Gutachten handelt es sich um eine ca. 50 qm große Zweizimmerwohnung mit Diele, Küche, Bad (innenliegend) und Abstellraum im ersten Obergeschoss des Hauses Am Weidenbusch 55. Darüber hinaus ist der Wohnung ein Abstellraum im Kellergeschoss zugeordnet. Das Bewertungsobjekt wurde 1984 als unterkellerte, 6-geschossige Mehrfamilienwohnhausanlage mit Satteldach errichtet. Die Eigentumswohnanlage "Am Weidenbusch 55 – 65" besteht aus 41 Wohneinheiten und einer Gemeinschaftstiefgarage, mittlere Objektgröße.
Eigennutzte Eigentumswohnung WE 11 in einem älteren Mehrfamilienhaus (vermutl. Baujahr 1970er/80er Jahre, MFH mit 6 Adressen) in Leverkusen-Opladen, Am Weidenbusch 55. Bodenrichtwert moderat bei 430 €/m², MEA 134,5/10.000. Positiv: keine Grundbuchbelastungen, keine Baulasten, keine Altlasten, Erschließung endgültig abgerechnet, kein öffentlicher Förderungsabbau, leerstandsgeeignet (saniert sofort vermietbar). Kritisch: Eigennutzung mit Räumungsrisiko bzw. langwieriger Verhandlung, hoher energetischer Sanierungsstau (Endenergie 123 kWh/m²a, Klasse E–F; Primärenergie 136 kWh/m²a) – Fassade, Fenster, Heizung erneuerungsbedürftig, Bodenwertanteil nur ~15 % belastet das Investment. Marktwert von 110.000 € bei geschätzten ~70 m² entspricht ca. 1.570 €/m² – marktgerecht für Opladen. Wirtschaftlich darstellbar nur mit deutlichem Abschlag. Empfohlene Bietobergrenze rd. 75.000 € (ca. 68 % des Marktwerts), darunter lassen sich Sanierung (rd. 30–50 T€), Nebenkosten ZVG (~10 %) und ein Bewirtschaftungspuffer darstellen.
Potenzial: Durchschnitt
Risiko: Hoch
MW: 110.000 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
> 8.5 €/m²
> 595 €/Monat
Rendite
70% MW: 4.5%
· Multi: 15.4x
Bietobergrenze
75.000 €
Bodenwertanteil: 15%
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