Einfamilienhaus in Massivbauweise (BJ vermutlich 1960er-70er) in ländlicher Lage Braach (OT von Rotenburg a.d. Fulda). Marktwert 169.000 € entspricht ~1.030 €/m² – für die Region eher hoch angesetzt. Schwere Mängel: deutlicher Renovierungs-/Sanierungsstau, einsturzgefährdeter Südbalkon, sehr schlechte Energiekennwerte (Endenergiebedarf 195 kWh/m²a → Effizienzklasse F). Mikrolage nur leicht durchschnittlich (4/10), im Ortsteil Braach stagnierende Nachfrage. Makroökonomisch negativ: prognostizierter Bevölkerungsrückgang Rotenburgs bis 2030 um 9 %, Kaufkraftindex nur 91,7. Substanzwert geprägt durch Sachwertverfahren – Bodenwert (749 m² × ~55 €/m²) ca. 40.000 € macht nur ~24 % aus, d.h. hohe Abhängigkeit vom Gebäudewert. Als klassisches EFH kein Renditeobjekt, sondern Eigennutzerausrichtung. Für Investor nur interessant, wenn Kaufpreis deutlich unter Marktwert (Bietobergrenze ca. 95.000 €) und Sanierungskosten (50-70 TEUR für Heizung, Fenster, Bad, Balkon, ggf. Dach) eingepreist werden. Risiko: hohe Sanierungskosten, schlechte Vermietbarkeit im ländlichen Raum, energetische Sanierungspflichten (GEG).