Einfamilien-Doppelhaushälfte in Bergheim-Quadrath Ichendorf, Verkehrswert 187.500 EUR. Die Immobilie weist erhebliche Bewertungsrisiken auf: Es lag KEINE Innenbesichtigung vor (Eigentümer verweigerte Zutritt), es existieren KEINE Bauakten bei der Stadt Bergheim, und die Bewertung erfolgte ausschließlich anhand von Außenansicht und alten Unterlagen aus einem früheren ZVG-Verfahren. Die Lage in Quadrath-Ichendorf ist eine einfache, einkommensschwache Wohnlage im ländlichen Speckgürtel Kölns mit eingeschränktem Mietniveau und Wertsteigerungspotenzial. Die DHH wirkt optisch stark sanierungsbedürftig (Rotklinker, altes Dach, erkennbarer Instandhaltungsstau), Anbauten deuten auf substanzschwache Erweiterungen hin. Der Miteigentumsanteil (1/19) an einem Privatweg (Flurstück 195) ist zwar geringfügig (1.000 EUR), kompliziert aber die spätere Vermarktung. Der Bodenwertanteil ist mit ca. 28% niedrig – das Gebäude trägt den Hauptwert, was bei Substanzmängeln zum Totalverlust-Risiko wird. Empfehlung: Für die Bietobergrenze maximal 65-70% des Verkehrswerts ansetzen, d.h. ca. 125.000 EUR, da erfahrungsgemäß bei ZVG-Objekten ohne Innenbesichtigung mit verdeckten Mängeln (Schadstoffe, Hausschwamm, marode Elektrik, feuchte Wände) und Sanierungskosten von 50-80 TEUR zu rechnen ist. Die erzielbare Nettorendite nach Sanierung bleibt unter 5% – wirtschaftlich grenzwertig. Nur für erfahrene Sanierer mit ausreichend Risikokapital und ohne Fremdfinanzierungsdruck geeignet. Kein Anfänger-Investment.