Mehrfamilienhaus mit 13 Wohneinheiten in 64409 Messel (Landkreis Darmstadt-Dieburg, Hessen) im ZVG-Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft. Verkehrswert laut Gutachten: 765.000 €. Das Objekt verfügt über ein 757 m² großes Eckgrundstück in einfacher Wohnlage mit Immissionen (Flugverkehr/Frankfurter Flughafen, Steinbruch). Die Marktstraße liegt in Randlage innerhalb des Rhein-Main-Gebiets, ca. 10 km nordöstlich von Darmstadt. Drei Vollgeschosse möglich (GRZ 0,3, GFZ 0,8, WA), erschließungsbeitragsfrei, kein Altlasteneintrag, keine Baulast. WICHTIGE RISIKOFAKTOREN: (1) Verdacht auf Hausschwamm – es wurden KEINE Untersuchungen auf pflanzliche/tierische Schädlinge oder gesundheitsschädigende Baumaterialien durchgeführt (erheblicher Kosten- und Sanierungsaufwand möglich); (2) ausschließlich äußerliche Besichtigung – Innenzustand, Haustechnik, Bausubstanz vollständig unbekannt; (3) keine Hausverwaltung bestellt und keine Zwangsverwaltung eingetragen – Hinweis auf ungeordnete Eigentümerverhältnisse; (4) Vorkaufsrechte in Abt. I eingetragen (Lasten Nr. 5 und 6); (5) Immissionen durch Flughafen und Steinbruch mindern Wohnqualität und Mietpotenzial. Positiv: 13 Wohneinheiten bieten Skaleneffekte, Bodenwert macht ca. 30% aus (Sicherheitspuffer), keine Altlasten, Gemeinschaftsauflösung bedeutet oft günstigen Zuschlag. KERNFAZIT: Trotz nominell attraktiver Mietrendite (Ist ca. 10%, saniert ca. 13%) ist das Risikoprofil aufgrund fehlender Innenbesichtigung und konkretem Hausschwamm-Verdacht deutlich erhöht. Für ZVG-Ersteher: BIETOBERGRENZE 460.000 € (ca. 60% des Verkehrswerts), um ausreichend Puffer für Hausschwamm-Sanierung, Modernisierung der Haustechnik, Leerstand und Unwägbarkeiten (Innenbefund) zu haben. Maximalgebot bei günstigem Risikoausschluss (z.B. durch Sachverständigen-Innenbegehung): 535.000 € (70% VW). Kaufempfehlung nur unter Vorbehalt einer Vor-Ort-Innenbesichtigung und eines Sachverständigen-Gutachtens zu Hausschwamm/Bausubstanz.