Zwei vermietete Dachgeschosswohnungen (72 m² + 43 m²) in MFH Baujahr 1950, Wesel-Beguinenstr. 11/13. Mittlere Wohnlage, ca. 400 m zum Stadtzentrum. Verkehrswert gesamt 153.000 € (Nr. 8: 96.000 €, Nr. 9: 57.000 €). RND nur 25 Jahre, Bodenwertanteil lediglich ca. 19,5 % – eingeschränkter Sicherheitspuffer. Kritisches Risiko: KEINE Innenbesichtigung möglich – deutlicher Abschlag für unbekannte Bauschäden, Instandhaltungsstau und Substanzmängel zwingend erforderlich. Aktuelle Bruttomietrendite 6,02 % bei 100 % Verkehrswert, Faktor 16,6 – im ZVG-Vergleich nur durchschnittlich. Sanierungspotenzial auf ca. 8,50 €/m² kalkulierbar (Steigerung der Jahresroherträge auf ~11.700 €), jedoch unklare Investitionskosten. Für ein renditeorientiertes Investment mit 10 %-Zielrendite liegt die Bietobergrenze bei ca. 92.000 € (rund 60 % des Verkehrswerts). 70 %-Regel (107.100 €) wäre aufgrund des fehlenden Innenaufnahmerisikos, des hohen Alters und der DG-Lage deutlich zu ambitioniert. Nur für erfahrene ZVG-Investoren mit ausreichend Renovierungsbuffer und Eigenkapitalreserve empfehlenswert.