MFH Steeler Str. 285, Essen-Huttrop, Baujahr 1963, 14 WE + 1 GE (278 m² Gewerbe EG, vermietet an Tieger Dekoration), 854 m² Wohnfläche, 8 Garagen, 734 m² Grundstück, RND 26 J. VERKEHRSWERT 1.405.000 € im ZVG-Verfahren. KRITISCHE RISIKOFAKTOREN: (1) Eigentümerin hat keinerlei Unterlagen (Mietverträge, NK-Abrechnungen) vorgelegt – Sachverständiger konnte nur Außenbesichtigung durchführen, Wohnungen/Keller/Dachgeschoss NICHT betreten; (2) Dachgeschoss-Ausbau rechts nicht gemäß Baugenehmigung realisiert (vermietungsfähiger Zustand fraglich); (3) Bergschadenverzicht zu Gunsten Mannesmann AG im Grundbuch (Abteilung II) belastet das Objekt; (4) Erschließung des rückwärtigen Garagenhofs nur ÜBER das Nachbargrundstück – keine eigenständige Zuwegung (dinglich gesichert?); (5) ZVG-Termin = unbekannte Bieterstruktur, oft Preisdruck, aber auch Bietergefechte. POSITIVA: Solide Mischnutzung Wohnen/Gewerbe, EG-Gewerbe vermietet (Cashflow ab Tag 1), 8 Garagen als Zusatzertrag, Huttrop mit stabiler Nachfrage. KALKULATION: Bei vorsichtig angesetzten Mieten (Wohnen 7,50 €/m², Gewerbe 11,00 €/m², Garagen 60 €) ergibt sich eine IST-Jahresnettokaltmiete von ca. 119.300 € (Mietrendite 8,5%). Saniert (Wohnen 9,00 €/m², Gewerbe 13,00 €/m²) ca. 142.300 € (Rendite 10,1%). BIETOBERGRENZE: Wegen Altbau 1963 mit nur 26 J. RND, ohne Mietertransparenz, Bergschadenverzicht und Erschließungsproblem maximal 1.100.000 € (rd. 78% des Marktwerts = ca. 10,5-fache sanierte Jahresnettokaltmiete). Darüber kein Investment-Grade. Vor Gebotstermin zwingend: Grundbuch-Auszug Abt. II komplett prüfen, Räumungszustand klären, Mietvertrag Tieger Dekoration einsehen, Nachbarn bezüglich Garagenzufahrt befragen, Bergschadenssituation bei Bezirksregierung Arnsberg abfragen.