Eigentumswohnung 2 1/2 Zimmer: Rückertstraße 7, Schillerstraße 45, 46, 10627 BerlinDie Wohnung liegt im Aufgang Rückertstraße 7 im 2. Obergeschoss eines sechsgeschossigen, vollunterkellerten Wohn- und Geschäftshauses mit drei Aufgängen und einer unterirdischen Tiefgarage.Laut Aufteilungsplan besteht die Wohnung aus 2 1/2 Zimmern, Küche, Bad, Flur und Balkon. Nach den Erkenntnissen des Gutachters ist das Objekt jedoch baulich mit der Wohnung 1.07 verbunden; das hiesige Objekt verfügt nicht über eine eigene Eingangstür.Eine Innenbesichtigung fand nicht statt. Weitere Einzelheiten können dem Sachverständigengutachten (Stand 11/2025) entnommen werden.Baujahr: ca. 2020/21Wohnfläche: überschlägig 66 m²
Neubau-Eigentumswohnung (Bj. 2020/21) im 2. OG, 2,5 Zimmer, ca. 66 m² in Berlin-Charlottenburg (Rückertstr. 7). Positive Faktoren: Premium-Mikrolage nahe Deutsche Oper/Sophie-Charlotte-Platz, sehr gute ÖPNV-Anbindung (U-Bhf 300m), KfW-55-Niveau (Endenergie 82 kWh/m²a), Tiefgarage, Staffelgeschoss-Architektur, guter Bauzustand, kein Denkmalschutz, keine Altlasten, GRZ 0,78/GFZ 2,96. ERHEBLICHE RISIKEN: (1) Keine Innenbesichtigung erfolgt, (2) WE 1.08 ist offensichtlich baulich mit WE 1.07 zusammengelegt – Rückbau inkl. neuer Wohnungseingangstür erforderlich, Aufwand grob geschätzt 15–30 TEUR, (3) Mietvertrag nicht vorgelegt, Mieteinnahmen unsicher, (4) Aufteilungsplan weicht von tatsächlichem Bestand ab. Bodenwert-Anteil ca. 13% (rd. 53 TEUR bei 2.200 €/m² BRW Charlottenburg) bildet Sicherheitspuffer. Bietobergrenze unter Berücksichtigung der Restaurationskosten und Informationsdefizite: max. ca. 260.000 € (rd. 63% des geschätzten Marktwerts). Bei 70%-Schwelle (287 TEUR) wäre das Risiko bereits zu hoch kalkuliert.
Potenzial: Durchschnitt
Risiko: Hoch
MW: 410.000 €
Kaltmiete (Ist / Saniert)
20 €/m²
> 23 €/m²
1.320 €
> 1.518 €/Monat
Rendite
70% MW: 5.5%
· Multi: 31.1x
Bietobergrenze
260.000 €
Bodenwertanteil: 13%
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