Eigentumswohnung Nr. 5 in einem 1994 errichteten MFH mit 7 Einheiten im ländlichen Ortsteil Ulla (Gemeinde Grammetal, LK Weimarer Land, Thüringen). Wohnung mit ca. 72,5 m² im 1. OG rechts, guter Grundriss mit 2 Zimmern, Diele, Bad, Gäste-WC, Abstellraum, Wohn-/Essbereich und Balkon, zzgl. Außenstellplatz (Sondernutzungsrecht). Substanz solide, jedoch Schimmelschäden zu sanieren. Leerstand (kein Mietausfallwagnis-Risiko, aber sofortige Vermietung erforderlich). Verkehrswert 90.000 € (entspricht rd. 1.241 €/m²) ist für Region eher ambitioniert – in ländlichen Lagen Thüringens sind ETW in einfacher Ausstattung oft zu 1.000-1.200 €/m² handelbar. Werttreiber: junges Baujahr (1994), massiv, voller Keller, ausgebautes DG, guter Zustand nach Sanierung. Wertdämpfer: periphere Mikrolage (nördlicher Ortsrand), ausgewiesene Schimmelproblematik, kleine WEG (7 Einheiten – Instandhaltungsrücklage begrenzt), stagnierende/rückläufige Bevölkerungsentwicklung im LK Weimarer Land. Kernfazit: Solider Mietgegenstand im ländlichen Raum, aber kein Value-Add-Objekt. Investment nur bei deutlichem ZVG-Abschlag wirtschaftlich. Empfohlene Bietobergrenze: 60.000 € (rd. 67% des Verkehrswerts). Darüber wird die Mietrendite zu dünn und der Wiederverkaufswert im ländlichen Markt unattraktiv. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer entfällt bei ZVG, ca. 0,5% Notar/Gericht) und Sanierungskosten Schimmel (ca. 8.000-15.000 €) einkalkulieren.