0092 K 0069/ 2024

Amtsgericht
Köln
Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Adresse
Kieskaulerweg 154 - 156 Köln, Merheim
Objektart
Wohn- und Geschäftshäuser
Verkehrswert
1.587.000 €
Termin
2026-08-03 10:00
Amtsgericht Köln, Nebenstelle, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln, Etage E, Sitzungssaal 18 Reichenspergerpl.
Bundesland
Nordrhein-Westfalen
Grundbuch
Objektbeschreibung
Wohn- und Geschäftshäuser: Kieskaulerweg 154 - 156, 51109 Köln, MerheimWohn- und Geschäftshäuser in 51109 Köln (Merheim). Kieskaulerweg 154 – 156.Es handelt sich um zwei Gebäude:Kieskaulerweg 154: angebautes Wohn- und Geschäftshaus, voll unterkellert, mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss, enthaltend 1 Gewerbeeinheit mit Ladenlokal, Besprechungsraum, Küche, Garderobe, WC - Anlagen, Klimaanlage, 3 Büro-/ Besprechungsräume, Teeküche / Aufenthaltsraum, Diele, WC - Anlage, Abstelltraum, Terrasse, 2 Wohnungen im Staffelgeschoss. Baujahr ca. 1976/77, Wohn- und Nutzfläche 426 m², Grundstücksgröße 423 m²." Kieskauler Weg 156 ", eingebautes Wohn- und Geschäftshaus, voll unterkellert, mit zwei Vollgeschossen und einem voll ausgebauten Dachgeschoss, enthaltend 1 Gewerbeeinheit mit Empfang, Wartezimmer, div. Behandlungszimmer, Abstellraum, jeweils 1 Wohnung im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Baujahr ca. 1963, Wohn- und Nutzfläche 232 m², Grundstücksgröße 341 m².
Anhänge
Gutachten (431 KB)
Notizen
Änderungshistorie
2026-07-16 22:00:00
Ersterfassung
Gutachtenanalyse
70
Score
Solides ZVG-Objekt in Köln-Merheim mit zwei Wohn- und Geschäftshäusern (Kieskaulerweg 154+156), rd. 658 m² WNFL, 12 Stellplätze. Lage: verkehrsmäßig günstig, mittlere Kölner W+G-Lage, Stadtbahn vor der Tür, A4/B55 schnell erreichbar. Stärken: hoher Bodenwertanteil (rd. 40% = 639.200 €) bietet Sicherheitspuffer, etablierte Misch-Nutzung (Wohnen/Büro/Praxis/SB-Bank), marktübliche Roherträge von 95.676 €/Jahr, Vervielfältiger 16,6-fach marktkonform. Schwächen/Risiken: Baumängel/Imponderabilien i.H.v. -80.000 € (u.a. funktionslose Tresoranlage, bauliche Abweichungen gegen Baugenehmigung, aufgeteilte Gewerbeeinheit), Altlastenverdacht (Ablagerungsfläche Nr. 80603 - laut Kataster keine akute Gefährdung, jedoch Restrisiko), Lärmbelastung Straße/Schiene/Flughafen tagsüber 65-70 dB(A), Mieterstruktur teils eigennutzungs-ähnlich (Wohnung als Büro). Investitionsvorschlag: Bietobergrenze rd. 1.150.000 € (rd. 72% des Marktwerts). Bei diesem Gebot ergibt sich eine Brutto-Rendite von rd. 8,3% auf den Kaufpreis - attraktiv für ZVG-typisches Chance-Risiko-Profil. Marge für Instandsetzung, Tresor-Rückbau und Mieterakquise bleibt erhalten. Maximalgebot bei deutlicher Bietkonkurrenz: bis 1.250.000 € (rd. 79% MW), darüber wird das Risiko (Bauschäden, Mieterfluktuation, Altlasten) nicht mehr angemessen vergütet. Vor Gebot zwingend: Erwerb Grundbuchauszug prüfen (Zwangssicherungen, Mietverträge sichern), Innenbesichtigung, Energieausweis anfordern, Kosten für Altlasten-/Tresor-Beseitigung kalkulieren.
Potenzial: Gut
Risiko: Mittel
MW: 1.587.000 €

Kaltmiete (Ist / Saniert)
12.12 €/m² > 14.0 €/m²
7.973 € > 9.212 €/Monat
Rendite
70% MW: 4.22% · Multi: 16.59x
Bietobergrenze
1.150.000 €
Bodenwertanteil: 40.3%