Denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus in 1A-Innenstadtlage Köln-Altstadt/Nord (Komödienstraße, 150m zum Dom, Fußgängerzone/Schildergasse). Beste Mikrolage mit hoher Frequenz und gesicherter Vermietbarkeit. Mix aus 1 Ladenlokal, 2 Bürogeschossen und 3 Wohnungen bietet Diversifikation. 223m² WNFL auf nur 64m² Grundstück, voll unterkellert, 5 Vollgeschosse – hohe bauliche Ausnutzung. Marktüblicher Rohertrag 84.732 EUR p.a. (31,66 EUR/m²) ist solide, Mietrendite 6,47% brutto. Risiken: Denkmalschutzauflagen (Sanierungskosten, Auflagen, geringe Modifikationsmöglichkeiten), hohe Verkehrslärmbelastung tags >75 dB(A) / nachts 65-70 dB(A), Zutrittsverweigerung Innenbereich bei Ortstermin (Innen Zustand nicht vollständig verifizierbar), kleines Grundstück mit wenig Entwicklungspotenzial. Bodenwert 228.800 EUR (17,5% des Marktwerts) bildet guten Sicherheitspuffer. KEINE Baumängel ausgewiesen. Bietobergrenze bei max. 70% des Marktwerts = 920.000 EUR, um Risikoaufschlag für Denkmalschutz, Lärmbelastung und Renovierungsstau abzudecken. Für 6,5-7% Zielrendite bei 70%iger Belegung liegt wirtschaftlicher Maximalgebotspreis bei ca. 1,01 Mio. EUR. Empfehlung: Selektives Bieten bei deutlichen Preisabschlag (>25% unter Marktwert).