Kernfazit: 5-Zimmer-ETW (120 m²) im 1.OG eines 1906 erbauten MFH in Duisburg-Hochfeld (47053), saniert 1977, Dachterrasse/Nottreppe 2008. Verkehrswert 99.000 € (825 €/m²) reflektiert den schlechten Gebäudezustand, das fortgeschrittene Alter (Restnutzungsdauer nur 21 Jahre), die einfache Lage in einem sozial schwachen Stadtteil sowie die fehlende Innenbesichtigung von Keller und Dachgeschoss (Hausschwamm-Risiko nicht ausgeschlossen). Bodenwertanteil mit nur 7,3 % ist sehr gering – das Objekt ist nahezu reines 'Betonsilber' mit hohem AfA-Risiko. Lt. Gutachten steht WE 2 aktuell leer (kein Mietverhältnis dokumentiert), was auf Mieterwechsel oder Leerstand hindeutet. Reinertrag nur 6.600 €/p.a. ergibt eine Netto-Rendite von ~6,7 % bei Vollvermietung – nominell attraktiv, aber durch die genannten Risiken (alte Bausubstanz, Lage, ungeklärter Zustand Keller/DG, Baugenehmigung 2008 fraglich) stark entwertet. Bietobergrenze kalkuliert auf 70 % des Verkehrswerts unter Berücksichtigung von Sanierungs-/Modernisierungsrisiko (insb. Haustechnik, ggf. Hausschwamm-Beseitigung, Ertüchtigung Dachgeschoss) und Refinanzierungskosten: max. ca. 69.000 €. Darüber kein wirtschaftlich darstellbarer Ankauf. Empfehlung: Nur für erfahrene Bestandshalter mit lokalem Netzwerk und günstigem EK/Bankdarlehen; ggf. nur als Beimischung tragbar. Für klassische Buy-and-Hold-Strategie renditeschwächer Standorte mit anschließender Modernisierung (Wertsteigerung Dachgeschoss, Grundrissoptimierung) denkbar, jedoch mit Risikoaufschlag von mind. 25 % auf Sanierungskosten kalkulieren.