Zwangsversteigerung eines Wohn-/Gewerbeobjekts in 44652 Herne, Am Böckenbusch 7a. Laut Gutachten (Dipl.-Ing. Drews, Stichtag 17.10.2024) beläuft sich der Verkehrswert auf 900.000 EUR für das unbelastete Grundstück. Das Objekt umfasst 3 Gebäudeteile auf 1.356 m² Grundstücksfläche, Baujahr ca. 1930, Wiederaufbau 1947, 1991/2000 zu Wohnzwecken umgebaut. Aktuell 4 Wohnungen (1.+2. OG rechts/hinten) und ungenutzte Büro-/Lagerflächen im EG aller Gebäudeteile. Kernrisiken: (1) Wohnnutzung nur geduldet, keine Baugenehmigung – jederzeitiges Nutzungsende möglich bei Änderung der planungsrechtlichen Lage; (2) keine Mietverträge zur Einsicht, nur Mieter-Aussage ca. 10 EUR/m² Nettokalt (Arbeitsamt-finanziert, ungesichert); (3) EG-Gewerbeflächen leerstehend; (4) Innenbesichtigung stark eingeschränkt – nur 1 Treppenhaus und 1 Wohnung besichtigt, Bauschäden nur äußerlich erfasst; (5) keine Wohnungsbindung, also voller Marktmiet-Spielraum, aber auch kein Kündigungsschutz der Mieter. Lage in Herne (strukturschwaches Ruhrgebiet, PLZ 44652) durchschnittlich. Kaufpreisfaktor bei 70% = ca. 18,8x, Mietrendite 5,3% brutto – nur knapp auskömmlich. Aufgrund der erheblichen Planungs- und Leerstandrisiken, der fehlenden Innenbesichtigung und der fragilen Mietstruktur (ALG-II-Zahlungen) ist das Objekt trotz nominal günstiger Faktoren ein Hochrisiko-Investment. Empfohlene Bietobergrenze: max. 70% des Verkehrswerts = 630.000 EUR. Darüber hinaus kein ausreichender Sicherheitspuffer für Sanierung, Mieterausfall, Nutzungsuntersagung und Gerichtskosten. Nur für erfahrene Investoren mit Risikobereitschaft und Eigenkapitalreserve für Nachnutzungs- und Sanierungsszenarien geeignet.