4-Zimmer-Dachgeschosswohnung (ca. 85 m²) in Düsseldorf-Unterrath, mittlere Wohnlage in ruhiger Anliegerstraße. Verkehrswert 180.000 € entspricht einem realistischen Quadratmeterpreis von ca. 2.120 €/m² für die Lage und den älteren Bauzustand (BJ vermutlich 1980er, Klinkerbauweise, 4-geschossig). Positiv: TG-Stellplatz (Doppelparker) mit 15.000 € bewertet, kein Wohnbindungsgesetz, reine Wohnlage ohne Immissionen, gute Infrastruktur (A44/A52, S-Bahn). Negativ: Eigennutzung durch Schuldner → zwingende Räumungsklage (6-18 Monate Kosten/Zeit), KEINE Innenbesichtigung möglich trotz zweimaliger Terminankündigung → hohe Substanz-Unsicherheit, DG-4-Zi nur eingeschränkt marktgängig, einfache/mittlere Ausstattung unterstellt. Empfohlene Bietobergrenze: 120.000 € (ca. 67% Verkehrswert) — Risikoabschlag wegen Räumung, Substanzrisiko und Vermarktbarkeit.