Eigentumswohnung im 1. OG eines 1965 errichteten, dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses (MEA 80/1.349) in zentraler Lage von Langenfeld-Immigrath an der stark frequentierten Richrather Straße (L 403) mit gegenüberliegender Tankstelle. Erhebliche Belastungen: spürbare Immissionsbelastung (Lärm, Abgase), ungepflegter Gesamtzustand (riecht nach Essen), unsachgemäße Nutzung (Küche als Schlafraum, Mitarbeiter des Eigentümers übernachten in der Wohnung), beschädigte Fassadenverkleidung, kein Bebauungsplan. Restnutzungsdauer nur noch 30 Jahre. Vorteile: gute Makrolage (Düsseldorf-Solingen-Leverkusen, S-Bahn-Anbindung S6), niedriger Verkehrswert, Stellplatz inklusive. Investition erfordert umfangreiche Kernsanierung (Bad, Küche, Elektrik, Malerarbeiten, Beseitigung der Geruchsbelastung). Bietobergrenze für risikoadäquaten Erwerb: ca. 95.000 € (rd. 73 % des Verkehrswerts), da zusätzlich Geräumungskosten, Mietausfall während Sanierung (6-9 Monate) und Risikoaufschlag für den schlechten Zustand einzukalkulieren sind. Mietrendite nach Sanierung marktüblich, aber nur knapp über 4 %.