Teileigentum Nr. 2 (EG links) im MFH Urbacher Weg 88a, 51149 Köln-Ensen, mit ca. 89 m² Wohnfläche, Kellerraum, SNR-Stellplatz S7 und Gartennutzung. Verkehrswert 420.000 € (4.719 €/m²). Sachwert nicht ausgewiesen, Bewertung allein nach Ertragswertverfahren (Rohertragsfaktor 29,4-fach, Liegenschaftszins 2,50 %, Soll-Rohertrag 14.304 € p.a.). Lage: mittlere rechtsrheinische Kölner Wohnlage, einfache Gewerbelage; Straßenbahn (Ensen Kloster) ca. 200 m, A559 ca. 1.600 m, Rhein 250 m; Entwicklung abgeschlossen, Infrastruktur vollständig. Substanz: lt. Gutachten keine Baumängel/-schäden, lediglich eine Trennwand (Küche) wurde eigenmächtig entfernt (Risiko Bauordnungswidrigkeit/Baulast). Kritisch: (1) Flurstücke 444 + 652 im Altlastenkataster Nr. 70302 – bei Nutzungsänderung Neubewertung möglicher Sanierungspflichten; (2) Teileigentum (ursprünglich gewerbliche Zweckbestimmung) wird vollständig als Wohnung genutzt – Nutzungsänderung ist baurechtlich zu würdigen; (3) Schuldnerin mehrfach unkooperativ (Innenbesichtigung verweigert) – Käufer muss mit verdeckten Mängeln rechnen; (4) Mietrendite bei Zuschlag zum vollen Verkehrswert mit 3,4 % brutto deutlich unter Kölner Durchschnitt (4,5–5,5 %); nur mit kräftigem ZVG-Abschlag wird das Objekt interessant. Bietobergrenze für renditeorientierten Investor: 280.000 € (ca. 67 % des Marktwerts) – entspricht ~5,1 % Brutto-Mietrendite bzw. ~20,5-fachem Rohertrag. Darüber kein tragfähiges Investment. Eigennutzung denkbar (vorher Mietvertrag prüfen, Nutzungsänderungsgenehmigung, mögliche Sanierungskosten Altlasten einkalkulieren).