Historische denkmalgeschützte Stadtvilla (Baujahr 1904) in Top-Lage Berlin-Lichterfelde (Steglitz-Zehlendorf) auf 1.029 m² Reihengrundstück. 238,51 m² Wohnfläche (zzgl. ~50 m² Ausbaureserve im DG und ~40 m² wohnraumgleich im Souterrain). Erhebliche Instandhaltungsrückstände und Modernisierungsdefizite – Revitalisierungskosten vom Sachverständigen mit mindestens 560.000 € zzgl. 20.000 € Entrümpelung beziffert. Kein Mietvertrag, seit Dez. 2020 leerstehend. Positiv: hoher Bodenwertanteil (~80%), Top-Mikrolage, Denkmalschutz mit steuerlicher Begünstigung (AfA nach §7h EStG auf Sanierungskosten), sehr gute Wohnlage. Negativ: Denkmalauflagen schränken Umgestaltung stark ein, kein barrierefreier Zugang, Öl-Heizung von 1989 energetisch überaltert, Holzkastenfenster, Altlasten im Gebäude (Unrat, Mobiliar). KERNFAZIT: Substanzstarkes Grundstück mit Wertsteigerungspotenzial nach Sanierung, jedoch hohe Investitionskosten und Denkmal-Restriktionen. Renditeorientierter Investor sollte unter 70% des Verkehrswerts bieten. BIETOBERGRENZE: 833.000 € (70%-Regel). Darüber nur sinnvoll bei Eigennutzungskonzept oder wenn Steuerersparnis aus §7h EStG (ca. 8-9% der Sanierungskosten p.a. über 12 Jahre) eingepreist wird.