Reihenmittelhaus mit 3 Wohneinheiten in Köln-Stammheim, leerstehend. Verkehrswert 305.000 € (Sachwert 250k + Marktanpassung, Ertragswert 305k, Vergleichswert 307k). Solider Bodenwertanteil von 41% bietet deutlichen Sicherheitspuffer. Positiv: keine Baulasten, kein Denkmalschutz, keine Wohnungsbindung (WFNG NRW), volle Erschließung, stabile Lage im rechtsrheinischen Köln. Risiko: leerstehend, Gebäude vermutlich BJ um 1900 (lt. Foto Grunderzeit), substanzielle Sanierung erforderlich (Fassade, Technik, ggf. Grundriss). 3 separate Einheiten ermöglichen Staffelvermietung und reduzieren Mietausfallrisiko. Marktübliche Miete ~13 €/m² kalt, nach Sanierung ~15 €/m² erzielbar. Rohertrag-Soll laut Gutachten 14.664 €/p.a. (deckt 4,8% Brutto-Rendite bei voller Vermietung). Empfehlung Bietobergrenze: 220.000 € (rd. 72% des Verkehrswerts) – berücksichtigt 15% ZVG-Abschlag, Sanierungsbedarf ~50-70k € (Bad, Heizung, Elektrik, Fenster, ggf. Dach) und Transaktionskosten. Darüber kein wirtschaftliches Investment. Mietrendite 70%-Szenario dann ~3,4% Brutto, mit Mietsteigerungspotenzial nach Sanierung auf ~4,5%.