Risikobehaftetes ZVG-Objekt in Wuppertal-Elberfeld: 2 Wohnungen (zusammen 157 m²) im 1. OG einer ehem. Gewerbeeinheit, Bj. 1970, Restnutzungsdauer nur 40 Jahre. Die tatsächlichen Mieten (1.750 €/Mon) liegen 38% über dem Marktniveau (1.264 €/Mon) – erhebliches Korrekturrisiko bei Mieterwechsel oder Mietsenkungsbegehren. Nur Whg. 326 teilweise besichtigt, Whg. 325 und Keller nicht zugänglich, keine Innenfotos erlaubt. Bodenwertanteil mit nur 15,4% sehr gering, was die Substanzabsicherung schwächt. Sehr kleine MEA (596/100.000) in großem Wohnkomplex. Trotz optisch ansprechender Fassade (Foto) und guter Lageerschließung überwiegen die Risiken (verborgene Mängel, instabile Mieteinnahmen, begrenzter Käuferkreis für umgewidmete Gewerbefläche). Empfehlung: Bietobergrenze 195.000 € (ca. 65% des Verkehrswerts) – nur bei Annahme deutlich reduzierter Marktmiete und unter Vorbehalt einer Vor-Ort-Revision vor Zuschlag. Brutto-Rendite bei aktueller Miete 10,8%, bei Marktniveau nur 5,1% – die Spanne verdeutlicht das Klumpenrisiko.