Fachwerkensemble (Haupthaus mit Anbau + Hinterhaus) aus dem 18./19. Jh. in der Innenstadt von Rotenburg a. d. Fulda, Hessen. Eingetragenes Kulturdenkmal innerhalb geschützter Gesamtanlage und förmlich festgelegtem Sanierungsgebiet. Verkehrswert laut Gutachten 91.700 € (Flurstück 201/1 = 85.700 €; Flurstück 201/2 = 6.000 €). Positiv: niedriger absoluter Verkehrswert, gewachsene Innenstadtlage nahe Marktplatz, Marktentwicklung in der Region stabil bis positiv (Mietindex +33,7% seit 2014, jährlich ca. +4%). Negativ: Denkmalschutz (Auflagen, Bewilligungspflichten), hoher Reparaturstau/Substanzrisiko, KEINE Innenbesichtigung (nur Außenbesichtigung – Abschlag bereits eingepreist, verdeckte Mängel wahrscheinlich), kein Garten, keine Stellplätze, augenscheinlich leerstehend, Sanierungsgebiet-Genehmigungspflicht (§144 BauGB), wirtschaftlich veraltete Grundrissstruktur. Die ZVG-Standard-Bietobergrenze (70% des VW) liegt bei 64.190 €. Wegen Denkmalrisiko, fehlender Innenbesichtigung und Genehmigungspflicht empfehle ich eine konservative Bietobergrenze von 55.000 € (ca. 60% des VW). Eignung nur für spezialisierte Investoren mit Denkmalerfahrung und ausreichend Eigenkapitalpolster für Sanierung (Fachwerk-Komplettsanierung typisch 1.500–2.500 €/m²). Erwartete Sanierungskosten bei ca. 150 m² WF: 220.000–375.000 € – wirtschaftlich nur als Liebhaberobjekt oder mit deutlicher Kaufpreisabsenkung darstellbar. Mietrendite saniert auf 100%-Limit ca. 12–13%, auf 70%-Limit ca. 18% – jedoch nur bei Annahme reibungsloser Sanierung. Hohes Gesamtrisiko.