2-Zi-EG-Wohnung (ca. 44 m²) in einem 12-Parteien-MFH (Bj. 1989) mit Keller, Terrasse und Garage in ländlich geprägter Gemeinde Bayerbach (Lkr. Rottal-Inn/Niederbayern). Verkehrswert laut Gutachten 80.000 €, davon nur rd. 9.800 € Bodenwert (12,25%). Lage in strukturschwacher Region mit massivem demografischen Wandel (Bevölkerung 18-65 J. -14% bis 2033, Altenquotient von 33 auf 56 steigend), geringer Kaufkraft und weitläufiger Entfernung zu A3/Ballungszentren. Kleine Wohnung (Single/Cut) mit eingeschränktem Mieterkreis, Gebäudealter 37 J. => mittelfristig Instandhaltungsstau (Heizung, Sanitär, Fassade) zu erwarten. Mietrendite saniert nur ~5,9% (brutto) bei VK, Multiplikator 16,8x - für ZVG deutlich zu hoch. Empfohlene Bietobergrenze rd. 52.000 € (rd. 65% VW), um nach Erwerbsnebenkosten (10%), Renovierungspuffer und Reserve noch eine akzeptable Netto-Rendite zu erzielen. Investment eher für Käufer mit langfristigem Bestandshalter-Mandat und ohne Refinanzierungsdruck interessant. Für spekulative Investoren ungeeignet.