Zwei solide Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf-Friedrichstadt (Haus 44 + 46, ges. 1.132 m² Grundstück) mit kombiniertem Verkehrswert von 10,20 Mio. EUR. Innenstadtnahe Lage mit sehr guter Infrastruktur (ÖPNV, A52/A46), aber mittlerer Lagequalität (Lärmimmissionen Durchgangsstraße, gewachsene Friedrichstadt-Bebauung). Planungsrecht WB (Besonderes Wohngebiet) – Wohnanteil mind. 70%. Aktuell problematisch: 2 Wohneinheiten sowie ehem. Gewerbehalle G in Haus 44 stehen leer, Modernisierungsmaßnahme in Ausführung; Haus 46 bis auf Teilbereich Halle G voll vermietet. Keine Baulasten, keine Wohnungsbindung (WFNG NRW), erschlossenes Bauland. Kernfazit: Substanzstarkes Bestandsobjekt mit Aufwertungspotenzial nach Sanierung und Nachvermietung, jedoch komplexe Mieter- und Teillastensituation. Bietobergrenze: 6,5 Mio. EUR (rd. 64% des Verkehrswerts) – entspricht ca. 70% Verkehrswert abzgl. Risikoabschlag für Leerstand, Mieterausfall, Restmodernisierung und Verfahrenskosten.