4-Zimmer-ETW (78 m²) im 4. OG eines 5-geschossigen MFH aus 1972 in Neuss-Norf/Derikum. Aktuell eigennutzt (kein Mietvertrag). Gute überregionale Lage durch Neuss-Nähe zu Düsseldorf, aber mikrostandörtlich nur 'einfache Wohnlage' mit Lärmbelastung durch Schienenverkehr (55-60 dB(A) nachts) und angrenzendes Gewerbegebiet. Bodenwert 54.700 € (rd. 31% des Marktwerts) bildet soliden Sicherheitspuffer. Substanz stark sanierungsbedürftig: Baujahr 1972, RND nur 36 Jahre, keine Innenbesichtigung (Risiko versteckter Mängel/Renovierungsstau). Bodenrichtwert 560 €/m² moderat. Bietobergrenze bei 65-70% des Marktwerts empfohlen, da unkalkulierbare Sanierungskosten einkalkuliert werden müssen.