Kernfazit: Stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus mit Schuppen in ländlicher Lage (Wirbelau/Runkel, Kirchweg 3). Verkehrswert lt. Gutachten 87.305 € (Stichtag 04.05.2022), davon ca. 63% Bodenwertanteil (45 €/m² × 1.214 m² Gesamtfläche). Gebäude im IST-Zustand nicht bewohnbar: extreme Vermüllung, massive Nikotin-/Ruß-/Rauchschäden in allen Räumen, Außenwände teils eingerissen, Putz blättert ab, Bodenbeläge/Türen/Fenster desolat (nur 3 Fenster intakt), keine Heizung vorhanden, Stromleitungen und Toiletten bedürfen Kompletterneuerung, Holzöfen nicht weiter betreibbar, PVC/Teppichböden auf Dielen verklebt, beide Schuppen nicht standsicher. Zusätzlich belastet das Grundstück Flurstück 229/11 (334 m²) mit ca. 50 m³ Bauschutt, LKW-Reifen, Fässern, Unrat und Wildwuchs. Geschätzte Sanierungskosten: 100.000-150.000 € (Komplettsanierung inkl. Schadstoffsanierung). Mietmarkt in Wirbelau (kleines Dorf, Gemeinde Runkel ca. 9.000 EW) stark eingeschränkt; marktübliche Miete nach Sanierung ca. 5,50-6,50 €/m². Bietobergrenze: max. 58.000 € (ca. 66% des Verkehrswerts). Nach Vollkostenrechnung (Kauf + NK + Sanierung) bleibt die Nettomietrendite deutlich unter 5%. Hohes Risiko durch verdeckte Mängel (Schadstoffe, Hölzer, Statik), unklare Wohnfläche und sehr begrenzten Mietermarkt. Nur für erfahrene Projektentwickler mit Sanierungserfahrung und Risikobereitschaft interessant.