Zwei MFH (Grenzweg 48 + 48a mit Anbau) sowie ehemaliges Stall-/Garagengebäude auf großem 5.202 m² Grundstück in Herne (Ruhrgebiet). Gutachten weist aktualisierten Verkehrswert von 1.210.000 € aus (Erstgutachten 17.09.2021: 945.000 €). Bemerkenswert: Bodenwertanteil mit ~47% (B-Teil: 522.450 € aus 2.322 m² à 250 €/m², C-Teil: 65.000 € Gartenland) sehr hoch – bietet Substanzsicherheit und Entwicklungspotenzial. Bebaubarer B-Bereich (ehem. Garagengebäude, Teilabriss berücksichtigt mit 20.000 € Abschlag) eröffnet Nachverdichtungsoption. Allerdings: historische Gründerzeit-Bausubstanz mit hohem Sanierungs- und Modernisierungsaufwand (Energieeffizienz, Brandschutz, Bäder, Elektrik), Mietrendite im Ist-Zustand schwach (~2,7-3,3%), Lage Herne (Ruhrgebiet) mit moderater Marktmiete (5,50 €/m²). ZVG-Komplexität, Ränge im Grundbuch und Räumungsrisiko. Empfehlung: Bietobergrenze ca. 850.000 € (≈70% des aktualisierten Verkehrswerts); nur sinnvoll bei klarer Sanierungsstrategie und realistischer Mietsteigerungspotenzial nach Modernisierung. Bodenwert allein deckt bereits ~67% der Bietobergrenze – guter Downside-Schutz. Klassischer Value-Add-Ansatz mit langfristigem Horizont.