Zweifamilienhaus (Bj. 1927) mit 243 m² Wfl. auf 1.037 m² großem Grundstück in Hamm. Marktwert 390.000 € (Sachwertverfahren, inkl. 2,5% Sicherheitsabschlag wegen fehlender Innenbesichtigung DG). Bodenwertanteil mit 35% solide. Nach Sanierung erzielbare Kaltmiete ca. 8,50 €/m² → Mietrendite ca. 6,4% brutto (Marktwert) bzw. 9,1% bei ZVG-typischem Erwerb zu 70% des Marktwerts (Vervielfältiger ca. 11-fach). INVESTMENT-HINDERNISSE: (1) Eigennutzung im EG/1.OG → hohes Räumungsrisiko mit Sozialklausel § 574a BGB, ggf. erhebliche Kosten und Verzögerung; (2) DG ist entgegen Baugenehmigung als eigenständige Wohnung vermietet (Pkt. 5.13) → Nutzungsuntersagung möglich; (3) Altbau 1927 mit zu erwartendem Sanierungsstau (Leitungen, Elektrik, Heizung, Dach, ggf. Schadstoffe); (4) Hamm = strukturschwacher Standort (post-Industrie, sinkende Kaufkraft, kein Mietwachstums-Hotspot); (5) 2.5% Sicherheitsabschlag bereits im MW enthalten zeigt Gutachter-Restrisiko. BIETOBERGRENZE: 260.000 € (~67% MW) - darunter wird das Investment trotz Risiken wirtschaftlich interessant. Darüber übersteigen Räumungs-/Sanierungs-/Rechtsrisiken den Ertragsvorteil. Nur für erfahrene ZVG-Investoren mit Eigenkapital-Reserve und Räumungs-Expertise empfehlenswert.