Zwangsversteigerung eines älteren Mehrfamilienhauses (1-2 geschossig) in Gronau/Bergisch Gladbach, Dünnhofsweg 24. Gesamtgrundstück 2.514 m², Verkehrswert 1.046.000 € (Flurstück 31) + 46.400 € (Flurstück 180, Garagenfläche). Der Bodenrichtwert von 510 €/m² ergibt rechnerisch einen reinen Bodenwert von ca. 1,28 Mio. € – der festgestellte Verkehrswert liegt also UNTER dem hypothetischen Bodenwert, was darauf hindeutet, dass die Gebäudesubstanz keinen nennenswerten Wertbeitrag leistet (hohe Altersabschreibung, mögliche Instandhaltungsstaus). Kritische Risikofaktoren: (1) Innenbesichtigung verweigert durch Eigentümer – verdeckte Mängel wahrscheinlich, (2) Baujahr/Bausubstanz nicht in den vorliegenden Seiten dokumentiert, (3) Wegerecht belastet Flurstück 31, (4) B-Plan in Aufstellung für Flurstück 180, (5) mittlere Wohnlage ohne Geschäftslage. Lage positiv: A4-Anschluss 3 km, Köln-Zentrum 11 km, S-Bahn-Anbindung, gewachsene Wohnstruktur. KERNFAZIT: Klassisches ZVG-Spekulationsobjekt – Substanzwert fraglich, ohne Innenbesichtigung kaum kalkulierbar. Bietobergrenze 700.000 € (ca. 64% Verkehrswert) – nur bei klarer Substanzbewertung und Mietertragsbestätigung vor Gebotstermin überschreitbar. Nachschüssige Due Diligence (Baualter, Mietverträge, Gebäudezustand) zwingend erforderlich.