EG-Wohnung (64,42 m²) in MFH Richard-Gerlach-Str. 12 (Baujahr 1962, 3 Wohnblöcke) in Mülheim-Heißen, gute bis mittlere Wohnlage. Verkehrswert 127.000 €, MEA 33,89/1.000 (Achtung: im Gutachten S.6 als '39,89' bezeichnet – rechnerisch aber 33,89). Bodenwertanteil 48.100 € = 37,9% (gute Sicherheitsreserve). RoE 5.612 €/J. = nur 7,26 €/m² → deutliches Mietsteigerungspotenzial nach Sanierung. Ertragswertfaktor 22,6 moderat, Liegenschaftszins 2,1% sehr niedrig. RND nur 36 Jahre. KRITISCH: Es fand KEINE Innenbesichtigung statt → unbekannte Bauschäden, verdeckte Mängel, Instandhaltungsstau müssen einkalkuliert werden. Empfehlung: Konservative Bietobergrenze 100.000 € (rd. 79% des Verkehrswerts) – Abschläge für: fehlende Innenbesichtigung (~8%), Gebäudealter/RND (~5%), Lagequalität (~4%), ZVG-Risiko (~4%). Darüber nur bieten bei verbindlicher Innenbesichtigung mit nachgewiesener Mangelfreiheit. Kein Eigentum für Schnäppchenjäger – erst nach gründlicher Due Diligence und ggf. Sachverständigen-Besichtigung empfehlenswert.