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0070 K 0068/ 2024

Amtsgericht

Charlottenburg

Verfahrensart

Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Adresse

Kronberger Str. 2 Berlin

Objektart

Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)

Verkehrswert

1.085.000 €

Termin

2026-12-09 09:00

Amtsgericht Charlottenburg, Amtsgerichtsplatz 1, 14057 Berlin, Saal 120

Bundesland

Berlin

Grundbuch

–

Objektbeschreibung

Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer): Kronberger Str. 2, 14193 BerlinDas Objekt befindet sich im Erd- und Untergeschoss eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses, unterkellert einschließlich Tiefgarage. Bei dem Objekt handelt es sich im Erdgeschoss um eine Wohnung mit drei Zimmern mit offener Küche, Bad mit Fenster, Gäste-WC, Flur und Sondernutzungsrecht an Garten und Terrasse. Im Untergeschoss liegen drei weitere Räume mit innenliegender Küche und Bad mit Fenster. Die Geschosse sind baulich derzeit nicht verbunden (obwohl dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist). Die Räume im Untergeschoss erfüllen nach den Erkenntnissen des Gutachtens nicht die Anforderungen an vollwertigen Wohnraum und sind auch grundbuchrechtlich als nicht zu Wohnzwecken dienend erfasst (Hobbyräume). Weitere Einzelheiten können dem Gutachten entnommen werden (Stand 2/2025).Baujahr: um 2001Wohnfläche Erdgeschoss: ca. 132 m²Nutzfläche Untergeschoss: ca. 62 m²

Anhänge

Gutachten (1646 KB)

Exposee / Hinweise (422 KB)

Notizen

Änderungshistorie

2026-07-16 22:00:00

Ersterfassung

Gutachtenanalyse

Score

Top-Lage Berlin-Grunewald (gute Wohnlage lt. Mietspiegel, hoher Statusindex 04041136) mit signifikanter Unterbewertung: Der Bodenwert der 205/1.000 Miteigentumsanteile an den 1.726 m² (reines Bodenrichtwertniveau 2.500-3.000 €/m² für WA) übersteigt mit rd. 990.000-1.060.000 EUR den festgesetzten Verkehrswert von 756.000 EUR deutlich – das Grundstück allein ist mehr wert als der gesamte Verkehrswert. Substanz: 2001 erbautes, neuwertig gepflegtes 3-geschossiges MFH mit 6 WE, Gas-Zentralheizung, TG, ca. 194 m² Wfl. (132 m² EG + 62 m² UG) zzgl. SNR Garten-/Terrassenfläche. Kernfazit: Substanzstarkes ZVG-Investment mit massivem Bodenwert-Sicherheitsnetz und Wertsteigerungspotenzial (Sanierung, Legalisierung UG-Wohnraum). Risiken: Nur UG besichtigt (EG nicht zugänglich), 62 m² UG baurechtlich gem. BauO Berlin nicht als Wohnraum zugelassen, hohe Instandhaltungs-/Modernisierungskosten zu erwarten, Denkmal-/Altlastenfrei. Bietobergrenze rd. 600.000 EUR (ca. 79% VW) sichert bei sanierter Vollvermietung mit 22 EUR/m² eine Bruttorendite von ~8,5% und Faktor ~14,8 – deutlich unter Berliner Marktniveau für Grunewald-Lagen.

Potenzial: Hervorragend

Risiko: Mittel

MW: 1.100.000 €

Kaltmiete (Ist / Saniert)

18.0 €/m² > 22.0 €/m²

3.492 € > 4.268 €/Monat

Rendite

70% MW: 4.74% · Multi: 14.76x

Bietobergrenze

600.000 €

Bodenwertanteil: 132%