Spezialimmobilie (Gärtnerei) in Zwangsversteigerung mit stark eingeschränktem Nutzerkreis. Bebauungsplan KA-4 weist nur 'Sonderfläche Gärtnerei' aus – keine Umnutzung zu Wohn-/Gewerbezwecken möglich. Großer Grundstücksanteil (19.052 m²) ist Werträger, aber GFZ 0,8 (vs. Richtwert GFZ 2,4) reduziert die bauliche Ausnutzbarkeit drastisch. Korrekturfaktor 0,64 → effektiver Bodenwert nur ~35 €/m². Substanz der Gewächshäuser/Halle/Schuppen sowie alte Öl-Heizung (Sanierungsstau) mindern den Gebäudewert erheblich. DG-Ausbau des Betriebsgebäudes baurechtlich nicht genehmigt. Lage ländlich (Nettetal-Kaldenkirchen) an der niederländischen Grenze, A61-Anschluss vorhanden, aber Mikrostandort für Wohnzwecke unattraktiv. Kernfazit: Klassischer 'Value Trap' – hoher Bodenrichtwert suggeriert Potenzial, aber Nutzungsrestriktion und Gebäudezustand blockieren eine Wertsteigerung. Bietobergrenze konservativ bei ca. 60 % des Verkehrswertes ansetzen, da Bieterkreis minimal und Wiederverkaufsfähigkeit eingeschränkt ist. Nur für Spezialisten (Gärtnerei-Branche) oder langfristige Landbanking-Strategie interessant.