Reihenmittelhaus (Baujahr ca. 1978/79) in Wuppertal-Barmen, Hainholz 89, mit ausgebautem Satteldach, ca. 108,45 m² Wohnfläche auf 162 m² Grundstück zzgl. separater Reihengarage (33 m², separates Flurstück 390). Verkehrswert gesamt: 308.600 € (Wohnhaus 302.000 € + Garage 6.600 €). Substanz in gutem Zustand, Klinkerfassade, Öl-Zentralheizung (Erneuerungsbedarf mittelfristig), Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Lage: mittlere Wohnlage in Barmen, S-Bahn-Vorbeiführung mit Lärmimmissionen (Baulast Schallschutz), Hanglage. Eigennutzung, kein Mietverhältnis. Nachhaltig erzielbare Miete 8,50 €/m² (Wohnfl.) + 45 € Garage = ca. 967 €/mtl. Bruttoanfangsrendite nur 3,76 % (Marktwertniveau marktgerecht, aber Mietrendite schwach). Bodenwertanteil niedrig (~17 %), d.h. Wert überwiegend in der Bausubstanz. Vorteile: gepflegter Zustand, separates Garagenflurstück (Verwertung lukrativer im Paket), solide Massivbauweise. Nachteile: Ölheizung, Schienenlärm, Hanglage, kleines Grundstück, Baujahr älter (energetisch sanierungsbedürftig). Empfehlung: Eher Eigenheim-/Selbstnutzerprojekt; als reine Kapitalanlage nur unter deutlichem Abschlag auf den Verkehrswert interessant. Bietobergrenze für ertragsorientierten Investor: ca. 216.000 € (70 % des Verkehrswertes), um eine akzeptable Nettorendite nach Sanierung (Öl->Wärmepumpe, Energieeffizienz) zu erzielen. Darüber nur als Bestandswert- oder Selbstnutzerstrategie mit Komfortabschlag sinnvoll.