Reihenendhaus in Essen-Horst (Baujahr 1994) mit ca. 117,63 m² Wohnfläche auf 314 m² Grundstück, voll unterkellert und mit ausgebautem Dachgeschoss. Erheblicher Instandhaltungsstau (im Gutachten mit 45.435 € bewertet), Baulast Nr. 5/1857 wegen Bodenkontamination (10.000 € Abschlag) sowie ungeklärte Garagenzuordnung (Nr. 51 zugeordnet, aber Nr. 53 genutzt – keine vertragliche Regelung). Lage Essen-Horst ist ein einfacher, einkommensschwacher Stadtteil im Ruhrgebiet mit eingeschränkter Mietnachfrage und leicht negativer Preisentwicklung. Nach Kernsanierung erzielbare Kaltmiete ca. 9,50 €/m². Bei typischem ZVG-Rabatt von 30–35 % auf den Verkehrswert, zusätzlichen Sanierungskosten von ca. 50.000–80.000 € und Sicherheitsabschlag für Baulast-/Garagenrisiko liegt die wirtschaftliche Bietobergrenze bei rund 215.000 €. Erst darunter ergeben sich nachhaltige Renditen im oberen einstelligen Bereich. Für Eigennutzer mit Sanierungswillen und -kompetenz interessant.