Eigentumswohnung (3-Zi, 64,57 m², 4.OG, Bj. 1968) in München-Pasing (gute Wohnlage, sehr gute Infrastruktur durch S-Bahn/Tram/Bus). VERKEHRSWERT 292.000 € (erbbauszinsfrei). KRITISCHE RISIKEN: (1) Erbbaurecht läuft nur noch bis 30.09.2031 – Restlaufzeit nur 6 Jahre! Eine Verlängerung um 33 Jahre ist geplant, jedoch zum Gutachtenzeitpunkt OHNE begründete Rechtssicherheit. Im Heimgangs-Fall droht Verlust von 50% des Wertes. (2) Keine Innenbesichtigung möglich (Eigentümerin öffnete nicht) – verdeckte Mängel am 57 Jahre alten Gebäude nicht ausgeschlossen. (3) Laufender Erbbauzins der Einheit ca. 315 €/Monat (3.786 €/Jahr) senkt die Nettorendite deutlich. Mietrendite saniert nur ca. 4,5% brutto / 3,2% netto. Selbst bei 70%-ZVG-Kauf nur 6,4% brutto / 4,6% netto. KERNFAZIT: Standort gut, aber Erbbaufrist und Besichtigungsproblem machen das Objekt für sicherheitsorientierte Investoren UNINTERESSANT. Nur für Spezialisten mit hoher Risikobereitschaft und Expertise in Erbbaurechtsverhandlungen geeignet. BIETOBERGRENZE: 180.000 € (≈62% des Verkehrswertes) – nur bei vorliegender schriftlicher Verlängerungszusage des Erbbaugebers ist ein höheres Gebot vertretbar.